Turistické prenájmy – ako s nimi nakladať

Čo sú krátkodobé turistické prenájmy v rámci talianskej legislatívy?

Prvým a najdôležitejším aspektom, ktorý treba vziať do úvahy, je nasledovné: čo sú krátkodobé turistické prenájmy v rámci talianskej legislatívy. Odpoveď nám v tomto ohľade dáva priamo článok 4 ods. 1 zákonnej vyhlášky č. 50/17, ktorý ich definuje: "prenájmy nehnuteľností na ubytovacie účely na dobu nepresahujúcu 30 dní. Nájomné zmluvy môžu stanoviť poskytovanie určitej služby, poskytovanie prania bielizne a upratovacích služieb pre tieto priestory. Jedná sa o zmluvy uzavreté fyzickými osobami mimo výkon podnikateľskej činnosti a to priamo, alebo prostredníctvom osôb vykonávajúcich sprostredkovateľskú činnosť v oblasti nehnuteľností, vrátane správy internetových portálov". Predmetom krátkodobého turistického prenájmu sú nehnuteľnosti patriace do katastrálnych kategórií A1 až A11 (všetky typy bývania, súkromné kancelárie a horské chaty). Doba prenocovania jedného zákazníka nesmie nikdy presiahnuť 30 dní. Zmluvu musia podpísať súkromné osoby..Domnienka podnikania

Domnienka podnikania

Zákon č. 178/20 zaviedol tzv. domnienku podnikania pre osoby vykonávajúce krátkodobý turistický prenájom, ako je uvedené v odseku 595 článku 1. V čom táto domnienka podnikania spočíva? Odpoveď je veľmi jednoduchá. Ak vlastník nehnuteľnosti spravuje viac ako 4 byty, musí vykonávať činnosť podnikateľskou formou za každé jednotlivé zdaňovacie obdobie. Inými slovami, dotknutá osoba si musí založiť IČ DPH.

Aké služby je možné zákazníkom ponúkať

Aké ďalšie služby môže vlastník nehnuteľnosti ponúkať, keď ju užíva formou krátkodobého turistického prenájmu? Vyhláška č. 50/2017 umožňuje ponúkať hosťom okrem samotného ubytovania aj ďalšie služby. Treba však mať na pamäti, že sú povolené iba doplnkové služby, ktoré priamo súvisia s prenájmom nehnuteľnosti.

Aby sme to čo najviac zhrnuli, povolené doplnkové služby sú nasledujúce:

• poskytovanie posteľnej bielizne
• výmena posteľnej bielizne (na konci každého prenocovania),
• upratovanie priestorov (na konci každého prenocovania)

Je veľmi dôležité mať tento zoznam služieb na pamäti, pretože sú to jediné služby, ktoré môžu byť poskytované v súvislosti s krátkodobým turistickým prenájmom. Ak chcete ponúkať ďalšie typy služieb, ako sú raňajky alebo sprievodcovské služby, neponúkate už iba prenájom: doplnkové služby sa stávajú prevažujúcimi nad samotným prenájmom. Tieto typy služieb je potrebné spravovať prostredníctvom rôznych foriem podnikania, ktoré sú výslovne regulované zákonom, ako napr.::

• Dovolenkový dom ("Casa Vacanze");
• Prenájom izieb „Affittacamere“;
• Penzión s raňajkami („Bed and Breakfast“);
• Hotely.

Zdanenie nájomného

Výška nájomného pre krátkodobý turistický prenájom je ponechaná na dohode medzi zmluvnými stranami. Akonáhle majiteľ nehnuteľnosti dostane toto nájomné, podlieha zdaneniu ako príjem fyzickej osoby (IRPEF).

Fyzické osoby (občania alebo cudzinci), ktoré poberajú príjmy z prenájmu, sú vždy povinné podať daňové priznanie v Taliansku. Príjmy z prenájmu je potrebné uviesť v paneli RB daňového priznania, do ktorého sa zahŕňajú tzv. príjmy z majetku.

Namiesto zdanenia IRPEF je možné zvoliť paušálny daňový režim, tzv. "cedolare secca". Túto voľbu je potrebné vykonať priamo v priznaní k dani z príjmov, v paneli RB, v riadku, ktorý identifikuje prenajatú nehnuteľnosť (to v prípade, že turistický prenájom zostáva ústny a nie je teda registrovaný).